قرارداد پیش فروش آپارتمان در حال ساخت

قرارداد پیش فروش آپارتمان در حال ساخت، مسیری روشن برای خانه دار شدن در مسیری پرچالش است. این قرارداد که به موجب آن فردی متعهد به احداث یا تکمیل واحد ساختمانی می شود و آن را به دیگری واگذار می کند، در واقع راهی برای سرمایه گذاری در مسکن پیش از اتمام عملیات ساختمانی است. با آگاهی از جنبه های حقوقی و نکات کلیدی این قرارداد، می توان از سرمایه خود به نحو احسن محافظت کرد و با اطمینان خاطر بیشتری وارد این دنیای پرفراز و نشیب شد.

در دنیای امروز که قیمت مسکن به طور فزاینده ای بالا می رود، بسیاری از افراد به دنبال راه هایی هستند تا با سرمایه ای کمتر، صاحب خانه شوند. پیش خرید آپارتمان در حال ساخت، یکی از این راه هاست که فرصت های جذابی را برای خریداران و فروشندگان فراهم می کند. با این حال، همانطور که این فرصت ها می توانند وسوسه انگیز باشند، پیچیدگی ها و ریسک های خاص خود را نیز به همراه دارند. وقتی صحبت از ملک در حال ساخت می شود، ابهامات و چالش ها دوچندان می گردد؛ زیرا معامله بر روی چیزی انجام می شود که هنوز به شکل کامل وجود خارجی ندارد. از این رو، آگاهی حقوقی و شناخت دقیق ابعاد این قرارداد، نه تنها یک مزیت، بلکه یک ضرورت حیاتی برای حفاظت از سرمایه و آرامش خاطر هر دو طرف معامله است. می توان تصور کرد که قدم گذاشتن در مسیر پیش خرید بدون داشتن چراغ راهنمای دانش حقوقی، می تواند به یک ماجراجویی پرریسک تبدیل شود.

اهمیت حیاتی قرارداد پیش فروش آپارتمان در حال ساخت

رونق روزافزون بازار پیش خرید در بخش مسکن، حکایت از جذابیت های فراوان این نوع معامله دارد. برای بسیاری از افراد، پیش خرید آپارتمان در حال ساخت، نه تنها راهی برای دستیابی به ملک با قیمت مناسب تر است، بلکه فرصتی برای برنامه ریزی مالی بلندمدت و پرداخت اقساطی به شمار می رود. اما در کنار این مزایا، پیچیدگی های ذاتی معاملات املاک، به ویژه در شرایطی که ملک هنوز به طور کامل ساخته نشده است، می تواند چالش های جدی را به وجود آورد. تصور کنید فردی با هزاران امید و آرزو، تمام پس انداز زندگی اش را برای خرید خانه ای که قرار است چند سال دیگر ساخته شود، اختصاص می دهد. در چنین شرایطی، کوچک ترین خطا یا عدم آگاهی، می تواند به یک کابوس مالی تبدیل شود.

حفاظت از سرمایه در این نوع معاملات، نیازمند هوشیاری و دقت نظر فراوان است. این آگاهی حقوقی، نه تنها خریدار را از دام کلاهبرداری ها و سوءاستفاده های احتمالی حفظ می کند، بلکه به پیش فروشنده (سازنده یا مالک) نیز کمک می کند تا با رعایت دقیق مقررات و تنظیم قراردادی شفاف، از بروز اختلافات و دعاوی حقوقی پیشگیری کند. زمانی که طرفین با اطلاعات کافی و از روی آگاهی کامل قدم برمی دارند، می توانند یک معامله برد-برد را تجربه کنند که در آن، هم خریدار به آرزوی خانه دار شدن خود می رسد و هم فروشنده، پروژه خود را با موفقیت به اتمام می رساند.

تعریف و مفهوم قرارداد پیش فروش ساختمان در حال ساخت

وقتی به واژه قرارداد پیش فروش ساختمان نگاه می کنیم، در ابتدا شاید کمی پیچیده به نظر برسد. اما بر اساس ماده ۱ قانون پیش فروش ساختمان، می توان آن را به سادگی تعریف کرد: هر قراردادی که مالک رسمی زمین (پیش فروشنده) تعهد کند واحد ساختمانی مشخصی را در آن زمین احداث یا تکمیل نماید و آن واحد ساختمانی با هر نوع کاربری (مسکونی، اداری، تجاری) از ابتدا، در حین ساخت یا پس از اتمام عملیات ساختمانی به مالکیت طرف دیگر (پیش خریدار) درآید، مشمول این قانون است. این تعریف، مرزهای روشن تری را برای این نوع معامله ترسیم می کند.

تعریف حقوقی و تفاوت ها

تفاوت های اساسی بین پیش فروش و بیع قطعی (خرید و فروش عادی) یا قولنامه، در ماهیت مورد معامله نهفته است. در بیع قطعی، ملک به صورت آماده و موجود است و مالکیت بلافاصله یا در زمان کوتاهی منتقل می شود. اما در پیش فروش، ما با یک وعده ساخت و انتقال روبرو هستیم، نه یک انتقال مالکیت فعلی. قولنامه نیز معمولاً تعهدی برای انجام بیع در آینده است و خود انتقال مالکیت محسوب نمی شود، در حالی که قرارداد پیش فروش، تعهدات مفصل تری درباره مراحل ساخت و مشخصات دقیق ملک در آینده را شامل می شود.

طرفین قرارداد و انواع پیش فروشنده

طرفین اصلی این قرارداد، پیش فروشنده و پیش خریدار هستند. پیش فروشنده می تواند مالک رسمی زمین باشد که خود اقدام به ساخت می کند. همچنین، سرمایه گذارانی که بر اساس یک قرارداد مشارکت در ساخت، سهمی از واحدهای احداثی را به دست می آورند و حق فروش آن را دارند، یا حتی مستأجرینی که به موجب سند رسمی حق احداث بنا روی زمین اجاره ای را دارند، می توانند به عنوان پیش فروشنده عمل کنند. هر یک از این حالات، ابعاد حقوقی خاص خود را دارد که باید به دقت در قرارداد منعکس شود.

ابعاد در حال ساخت بودن ملک در ابعاد حقوقی و اجرایی

اهمیت در حال ساخت بودن ملک در این نوع قرارداد، نقطه ی تمایز و در عین حال، منشأ بسیاری از چالش هاست. وقتی ملکی هنوز ساخته نشده، مشخصات دقیق آن، کیفیت مصالح، زمان بندی تحویل و حتی احتمال تغییر در نقشه ها، همگی متغیرهایی هستند که باید با دقت فراوان در قرارداد پیش بینی شوند. این وضعیت، لزوم وجود شناسنامه فنی و ملکی و پروانه ساخت> را بیش از پیش نمایان می کند؛ اسنادی که جزئیات دقیق واحد و ساختمان را مشخص می کنند و نقشه راهی برای پیشرفت پروژه و تعهدات طرفین محسوب می شوند. عدم توجه به این جزئیات، می تواند راه را برای سوءاستفاده ها و اختلافات آینده هموار سازد.

مزایا و ریسک های پیش خرید آپارتمان در حال ساخت: تصمیمی آگاهانه

تصمیم به پیش خرید یک آپارتمان در حال ساخت، مانند راه رفتن روی لبه ی تیغ است؛ از یک سو، می تواند فرصت های طلایی را به ارمغان آورد و از سوی دیگر، ریسک های قابل توجهی را در بر داشته باشد. آگاهی کامل از هر دو جنبه، می تواند به اتخاذ تصمیمی آگاهانه و مطمئن کمک کند.

مزایای پیش خریدار

• قیمت خرید پایین تر نسبت به واحدهای آماده: این یکی از مهم ترین انگیزه ها برای پیش خریداران است. معمولاً خرید یک واحد در مراحل اولیه ساخت، ارزان تر از زمانی است که ملک به طور کامل آماده و قابل سکونت باشد. این اختلاف قیمت، فرصتی برای سودآوری در آینده یا دستیابی به ملکی بزرگ تر با بودجه ای ثابت را فراهم می کند.
• امکان پرداخت اقساطی و متناسب با پیشرفت پروژه: پیش خریدار می تواند مبلغ قرارداد را در مراحل مختلف و بر اساس پیشرفت فیزیکی پروژه پرداخت کند. این ویژگی، فشار مالی را کاهش داده و مدیریت بودجه را آسان تر می سازد.
• فرصت اعمال تغییرات سلیقه ای (در صورت توافق): در برخی موارد و با توافق با سازنده، پیش خریدار می تواند در مراحل اولیه ساخت، تغییراتی را در نقشه داخلی، انتخاب مصالح یا طراحی دکوراسیون واحد خود اعمال کند که این امر برای بسیاری از افراد جذابیت زیادی دارد.
• نظارت بر کیفیت مصالح (در صورت امکان): اگر پیش خریدار فرصت نظارت بر مراحل ساخت را داشته باشد، می تواند از کیفیت مصالح و رعایت استانداردهای ساخت اطمینان حاصل کند.

مزایای پیش فروشنده

• تأمین مالی پروژه در مراحل مختلف ساخت: پیش فروشنده با جذب سرمایه از پیش خریداران، می تواند هزینه های ساخت را در طول پروژه تأمین کند و وابستگی خود را به وام های بانکی یا سرمایه شخصی کاهش دهد.
• کاهش ریسک های مالی و سرمایه گذاری: با فروش بخشی از واحدها پیش از اتمام، پیش فروشنده ریسک نوسانات بازار و عدم فروش پس از تکمیل را به حداقل می رساند.

معایب و ریسک های اصلی برای پیش خریدار (با راهکارهای کاهش ریسک)

در کنار مزایا، ریسک ها و معایبی نیز وجود دارند که بی توجهی به آن ها می تواند سرمایه پیش خریدار را به خطر اندازد:

• تأخیر در تحویل: یکی از شایع ترین مشکلات، تأخیر در اتمام و تحویل واحد است.

  راهکار: وجه التزام روزانه برای تأخیر در قرارداد> و الزام پیش فروشنده به رعایت زمان بندی دقیق.

• عدم اجرای تعهدات پیش فروشنده (کیفیت، مشخصات فنی): ممکن است سازنده از کیفیت مصالح بکاهد یا مشخصات فنی توافق شده را رعایت نکند.

  راهکار: ، و .

• ریسک کلاهبرداری و فروش به چندین نفر: متأسفانه، فروش یک واحد به چند نفر یا فروش واحدی که اصلاً وجود ندارد، از جمله کلاهبرداری های رایج است.

  راهکار: ، و .

• مشکلات مربوط به اخذ سند رسمی و پایان کار: ممکن است پیش فروشنده نتواند به موقع سند تفکیکی و پایان کار را بگیرد.

  راهکار: و .

• کسری یا اضافه متراژ: مساحت نهایی واحد ممکن است با آنچه در قرارداد ذکر شده، متفاوت باشد.

  راهکار: (بر اساس ماده ۷ قانون).

• افزایش هزینه های پیش بینی نشده: هزینه هایی مانند خلافی، انشعابات و عوارض ممکن است در طول زمان اضافه شود.

  راهکار: در قرارداد.

• ورشکستگی یا مشکلات مالی سازنده: در صورت بروز مشکلات مالی برای سازنده، پروژه نیمه تمام رها شود.

  راهکار: ، و .

معایب و ریسک ها برای پیش فروشنده

• نوسانات بازار و قیمت مصالح: پیش فروشنده ممکن است با افزایش ناگهانی قیمت مصالح مواجه شود که سودآوری پروژه را کاهش دهد.
• عدم پرداخت به موقع اقساط توسط پیش خریدار: تأخیر در پرداخت ها می تواند روند پیشرفت پروژه را مختل کند.

قانون پیش فروش ساختمان: الزامات حقوقی که باید بدانید

در کشور ما، برای ساماندهی معاملات پیش فروش آپارتمان و حمایت از حقوق پیش خریداران و پیش فروشندگان، قانون پیش فروش ساختمان مصوب ۱۳۸۹ و آیین نامه اجرایی آن وضع شده است. این قانون، به نوعی یک سپر حمایتی برای سرمایه های مردم در این حوزه محسوب می شود و هر کسی که قصد ورود به این عرصه را دارد، باید از مفاد آن آگاهی کامل داشته باشد. با شناخت این قوانین، می توان با اطمینان بیشتری قدم برداشت و از بروز مشکلات حقوقی پیشگیری کرد.

معرفی قانون مصوب ۱۳۸۹ و آیین نامه اجرایی

قانون پیش فروش ساختمان با هدف شفاف سازی، کاهش ریسک ها و جلوگیری از سوءاستفاده ها تصویب شد. این قانون ۲۵ ماده و ۴ تبصره دارد که جزئیات مربوط به تنظیم قرارداد، الزامات پیش فروشنده، حقوق پیش خریدار، ضمانت های اجرایی و نحوه حل و فصل اختلافات را تشریح می کند. آیین نامه اجرایی نیز به نوبه خود، راهنمایی های عملی بیشتری برای پیاده سازی این قانون ارائه می دهد و به تکمیل فرآیند می پردازد.

خلاصه مواد کلیدی قانون (با توضیح ساده)

برای درک بهتر، به برخی از مهم ترین مواد این قانون به زبان ساده تر اشاره می شود:

• الزام به تنظیم سند رسمی در دفاتر اسناد رسمی: ماده ۳ این قانون به وضوح بیان می کند که قرارداد پیش فروش ساختمان و واگذاری حقوق ناشی از آن، باید تنظیم شود. این یعنی قولنامه های عادی یا قراردادهای تنظیمی در بنگاه های املاک، به تنهایی اعتبار رسمی برای پیش فروش ندارند.
• مسئولیت های شهرداری ها: شهرداری ها موظفند پروانه ساخت و برای هر واحد را صادر کنند که این شناسنامه حاوی جزئیات کامل واحد است (ماده ۲۲).
• مجوز انتشار آگهی پیش فروش: پیش فروشنده قبل از هرگونه تبلیغ، باید از مراجع ذی صلاح مجوز انتشار آگهی را دریافت کند و شماره مجوز را در آگهی قید نماید (ماده ۲۱). این کار برای جلوگیری از تبلیغات کلاهبردارانه است.
• جریمه تأخیر در تحویل و تنظیم سند (ماده ۶): اگر پیش فروشنده در زمان مقرر واحد را تحویل ندهد یا سند را منتقل نکند، مکلف به پرداخت به پیش خریدار است. این جریمه می تواند معادل اجرت المثل بخش تحویل نشده یا درصدی از بهای قرارداد باشد.
• ضوابط کسری/اضافه متراژ (ماده ۷): اگر مساحت بنای تحویل شده کمتر یا بیشتر از مقدار قرارداد باشد، مابه التفاوت بر اساس نرخ قرارداد محاسبه می شود. در صورت کسری متراژ بیش از ۵ درصد یا اضافه متراژ بیش از ۵ درصد، پیش خریدار حق فسخ قرارداد را دارد یا می تواند خسارت را مطالبه کند.
• بیمه مسئولیت پیش فروشنده (ماده ۹): پیش فروشنده موظف است مسئولیت خود را در قبال خسارات ناشی از عیب بنا و تجهیزات آن و عدم رعایت ضوابط قانونی، کند.
• نحوه پرداخت اقساط و ارتباط با پیشرفت فیزیکی (ماده ۱۱ و ۱۲): نحوه پرداخت اقساط توافقی است، اما حداقل ۱۰ درصد از بها باید همزمان با تنظیم سند قطعی وصول شود. پیش خریدار می تواند پرداخت اقساط را منوط به مبنی بر پیشرفت متناسب پروژه کند.
• فرایند انتقال سند رسمی (ماده ۱۳): پس از اتمام ساختمان و پرداخت تمامی اقساط، پیش خریدار می تواند با مراجعه به دفترخانه، به نام خود را درخواست کند. اگر پیش فروشنده ظرف ۱۰ روز حاضر نشود، دفترخانه سند را به نام پیش خریدار تنظیم می کند.
• حق فسخ طرفین و شرایط آن: قانون در موارد خاصی (مانند تأخیر بیش از حد، کسری متراژ قابل توجه و …) را برای هر یک از طرفین پیش بینی کرده است.

جرائم مربوط به تخلف از این قانون

این قانون صرفاً به حقوق و تعهدات نمی پردازد، بلکه برای متخلفان نیز مجازات هایی در نظر گرفته است. اشخاصی که بدون تنظیم سند رسمی اقدام به پیش فروش ساختمان کنند یا بدون اخذ مجوز آگهی منتشر نمایند، به حبس و جزای نقدی محکوم می شوند (ماده ۲۳ و ۲۴). این امر نشان دهنده جدیت قانون گذار در برخورد با تخلفات این حوزه است و به پیش خریداران اطمینان می دهد که مسیر قانونی برای پیگیری حقوقشان وجود دارد.

نکات طلایی برای تنظیم قرارداد پیش فروش آپارتمان در حال ساخت (چک لیست جامع)

تنظیم یک قرارداد پیش فروش آپارتمان در حال ساخت، فراتر از پر کردن چند فرم آماده است. این کار نیازمند دقت، دانش و آینده نگری است تا از بروز اختلافات جلوگیری شود. می توان این فرآیند را به یک سفر تشبیه کرد که هر ایستگاه آن، نکات طلایی و مهمی را در بر دارد. با رعایت این نکات، می توان یک قرارداد محکم و شفاف تنظیم کرد.

مراحل قبل از امضای قرارداد: بررسی و استعلام

پیش از آنکه قلم روی کاغذ برود، باید تحقیقات و بررسی های لازم انجام شود. این مرحله، سنگ بنای یک معامله مطمئن است.

احراز هویت و صلاحیت پیش فروشنده

• بررسی سند مالکیت زمین (نام مالک، نوع کاربری): حتماً باید از مالکیت رسمی پیش فروشنده بر زمین اطمینان حاصل کرد و نوع کاربری زمین (مسکونی، تجاری و …) را بررسی نمود. این کار را می توان با مراجعه به اداره ثبت اسناد و املاک انجام داد.
• بررسی قرارداد مشارکت در ساخت (در صورت وجود سازنده غیر از مالک): اگر پیش فروشنده، خود مالک زمین نیست و بر اساس قرارداد مشارکت در ساخت عمل می کند، باید مفاد آن قرارداد به دقت بررسی شود تا اطمینان حاصل شود که سازنده حق پیش فروش را دارد.
• اطمینان از عدم ممنوع المعامله بودن پیش فروشنده: از طریق استعلام های رسمی باید مطمئن شد که پیش فروشنده دچار ممنوعیت های قانونی برای انجام معامله نیست.
• تطبیق مدارک شناسایی: مشخصات شناسنامه ای و کد ملی پیش فروشنده باید با اسناد مالکیت و سایر مدارک کاملاً تطبیق داده شود.

استعلام از وضعیت ملک

• استعلام ثبتی ملک (جهت اطمینان از عدم رهن، بازداشت، وثیقه بودن): این گام بسیار حیاتی است. با استعلام از اداره ثبت، می توان از وجود هرگونه رهن، بازداشت، وثیقه یا حقوق اشخاص ثالث بر ملک مطلع شد. یک ملک در رهن، می تواند مشکلات بزرگی را در آینده به وجود آورد.
• بررسی پروانه ساختمانی کل ساختمان و شناسنامه فنی مستقل هر واحد از شهرداری: پروانه ساخت، مجوزی است که نشان می دهد ساختمان به صورت قانونی در حال احداث است. شناسنامه فنی نیز جزئیات دقیق هر واحد (متراژ، تعداد اتاق، مصالح و …) را مشخص می کند.
• تأییدیه مهندس ناظر مبنی بر پایان عملیات پی ساختمان (ماده ۴ قانون): برای تنظیم قرارداد پیش فروش، وجود تأییدیه مهندس ناظر مبنی بر اتمام عملیات پی ریزی ساختمان الزامی است. این تأییدیه نشان می دهد که فونداسیون ساختمان به صورت استاندارد انجام شده است.
• بررسی مجوز انتشار آگهی پیش فروش (ماده ۲۱ قانون): مطمئن شوید که پیش فروشنده مجوز قانونی برای آگهی و تبلیغات پیش فروش را دارد.
• بیمه نامه مسئولیت پیش فروشنده (ماده ۹ قانون): از وجود بیمه نامه مسئولیت برای جبران خسارات ناشی از عیوب بنا یا عدم رعایت ضوابط قانونی اطمینان حاصل کنید.

اجزای ضروری قرارداد: جزئیات کلیدی

متن قرارداد، باید به قدری جامع و دقیق باشد که جای هیچ ابهامی را باقی نگذارد. هر بند و هر کلمه، حکم یک ستون محکم در بنای معامله را دارد.

مشخصات کامل طرفین

نام و نام خانوادگی، کد ملی، نشانی دقیق، شماره تماس و در صورت حقوقی بودن، مشخصات ثبتی و نماینده قانونی طرفین باید به صورت کامل و بدون نقص قید شود.

مشخصات دقیق ملک مورد معامله

• پلاک ثبتی، نشانی دقیق، کاربری ملک: این موارد هویت قانونی ملک را مشخص می کنند.
• مساحت تقریبی اعیانی، شماره طبقه، شماره واحد: برای یک آپارتمان در حال ساخت، ذکر مساحت تقریبی (با قید اینکه مساحت نهایی بر اساس صورت مجلس تفکیکی خواهد بود) ضروری است.
• توقفگاه (پارکینگ) و انباری (محل دقیق، مساحت، شماره اختصاصی): مشخصات پارکینگ و انباری، شامل موقعیت دقیق، مساحت و شماره اختصاصی (در صورت وجود) باید به وضوح ذکر شود.
• مشاعات و حقوق ارتفاقی (با جزئیات): تعریف دقیق مشاعات (مانند راه پله، آسانسور، لابی) و حقوق ارتفاقی (مانند حق عبور) برای جلوگیری از اختلافات آینده حیاتی است.

مشخصات فنی و معماری ساختمان

این بخش قلب قرارداد پیش فروش را تشکیل می دهد و باید با نهایت جزئیات نگاشته شود. تصور کنید شما در حال نقاشی یک ساختمان روی کاغذ هستید، باید تمام جزئیات آن را ترسیم کنید.

• نوع اسکلت، نمای ساختمان (با جزئیات مصالح و طراحی): مشخصات سازه ای و ظاهر ساختمان (مثلاً نمای رومی، آجری، سنگ و …) و نوع مصالح دقیق آن.
• نوع مصالح مصرفی در داخل واحد: (کفپوش، کابینت، شیرآلات، درب و پنجره، سیستم گرمایش/سرمایش و ).
• امکانات رفاهی ساختمان: (آسانسور، لابی، استخر، سالن ورزشی و…).
• تعداد اتاق خواب، سرویس بهداشتی، آشپزخانه و پلان واحد.

بها و نحوه پرداخت

• مبلغ کل قرارداد و نحوه محاسبه: (بر اساس متراژ مفید، غیر مفید).
• جدول زمانبندی پرداخت اقساط: (با تأکید بر ارتباط با و تأیید مهندس ناظر).
• تعیین تکلیف ۱۰ درصد نهایی مبلغ قرارداد در زمان تنظیم سند رسمی (ماده ۱۱ قانون).
• وجه التزام برای تأخیر پیش خریدار در پرداخت اقساط.

زمان تحویل و تنظیم سند رسمی

• تاریخ دقیق تحویل واحد و تنظیم سند: (تفکیکی و قطعی) باید با وضوح و دقت قید شود.
• وجه التزام برای تأخیر پیش فروشنده: (روزانه و به ازای هر آیتم) برای جبران خسارت پیش خریدار در صورت تأخیر.

تضمین ها و خسارات

• مسئولیت پیش فروشنده در قبال عیوب بنا و تجهیزات: پیش فروشنده باید مسئولیت کامل عیوب پنهان و آشکار را بر عهده بگیرد.
• پیش بینی ضمانت اجرایی برای هر یک از تعهدات طرفین: (چک ضمانت، سفته، شروط فسخ).
• چگونگی محاسبه و پرداخت خسارات.

تعیین تکلیف کسری یا اضافه متراژ

شرح کامل ماده ۷ قانون و انتخاب بین یا بر اساس توافق طرفین. این بند باید کاملاً واضح باشد تا در صورت بروز این مشکل، ابهامی وجود نداشته باشد.

تعهدات مالیاتی و هزینه ها

مشخص شود چه کسی مسئول پرداخت است. معمولاً این هزینه ها تا زمان انتقال سند بر عهده پیش فروشنده است.

شرایط و موارد فسخ قرارداد

برای هر دو طرف، شرایطی که بتوانند قرارداد را فسخ کنند (مانند تأخیر بیش از حد، عدم رعایت مشخصات فنی) باید به روشنی قید شود. این شروط، حکم راه نجاتی را دارند که در مواقع بحرانی می توان از آن استفاده کرد.

روش حل و فصل اختلافات (معرفی هیأت داوران)

باید به صراحت ذکر شود که در صورت بروز اختلاف، هیأت داوران (شامل داور از سوی خریدار، داور از سوی فروشنده و داور مرضی الطرفین یا منصوب رئیس دادگستری) مسئول حل و فصل اختلافات هستند. این بند، می تواند از فرسایش طولانی مدت در دادگاه ها جلوگیری کند.

سایر شروط خاص

مانند یا شرایط مربوط به باید ذکر شود.

نمونه بندهای کلیدی و کاربردی در قرارداد پیش فروش آپارتمان

برای روشن تر شدن بحث و ارائه یک تصویر ملموس از آنچه باید در قرارداد پیش فروش آپارتمان درج شود، به چند نمونه از بندهای کلیدی و کاربردی اشاره می کنیم. این بندها، ستون فقرات یک قرارداد محکم و شفاف را تشکیل می دهند و می توانند از بروز بسیاری از مشکلات احتمالی جلوگیری کنند.

بند مربوط به وجه التزام تأخیر در تحویل/تنظیم سند

فرض کنید شما به عنوان پیش خریدار، برنامه ریزی دقیقی برای زندگی خود کرده اید و انتظار دارید واحد مسکونی در تاریخ مقرر به شما تحویل داده شود. اما متأسفانه، پیش فروشنده به هر دلیلی در تحویل یا تنظیم سند قطعی تأخیر می کند. در چنین شرایطی، وجود یک بند در قرارداد، حکم یک چتر نجات مالی را دارد.
به عنوان مثال، می توان در قرارداد این گونه شرط کرد: چنانچه پیش فروشنده در تاریخ [تاریخ دقیق تحویل/تنظیم سند] موفق به تحویل واحد پیش فروش شده یا تنظیم سند رسمی انتقال قطعی به نام پیش خریدار نگردد، به ازای هر روز تأخیر، مبلغ [مبلغ مشخص، مثلاً X ریال] یا [درصد مشخصی از بهای روز ملک، مثلاً 0.5 درصد بهای روز اجرت المثل ملک] به عنوان وجه التزام و خسارت تأخیر، به پیش خریدار پرداخت خواهد کرد. قید چنین بندهایی، نه تنها جبران خسارت را تضمین می کند، بلکه ایجاد می کند تا به تعهدات خود پایبند باشد.

بند مربوط به کسری یا اضافه متراژ و حق فسخ/تعدیل

در معاملات پیش فروش، مساحت دقیق واحد در زمان عقد قرارداد، ممکن است هنوز کاملاً مشخص نباشد و بر اساس نقشه باشد. این ابهام، می تواند در آینده به اختلافاتی منجر شود. بر اساس ماده ۷ قانون پیش فروش ساختمان، باید برای این مورد چاره اندیشی شود. به عنوان نمونه، می توان بندی به این صورت تنظیم کرد: در صورتی که مساحت بنا بر اساس صورت مجلس تفکیکی، کمتر یا بیشتر از مقدار مشخص شده در قرارداد باشد، مابه التفاوت بر اساس نرخ مندرج در قرارداد مورد محاسبه قرار خواهد گرفت. چنانچه کسری متراژ بیش از ۵% مقدار توافق شده باشد، پیش خریدار حق فسخ قرارداد را خواهد داشت یا می تواند نسبت به مطالبه خسارت وارده بر پایه قیمت روز بنا اقدام نماید. در صورت اضافه متراژ بیش از ۵% نیز، صرفاً پیش خریدار حق فسخ قرارداد را خواهد داشت و در غیر این صورت، ملزم به پرداخت مابه التفاوت بر اساس قیمت توافق شده است. ، از سوءتفاهم های آینده جلوگیری می کند و حقوق طرفین را در مواجهه با تغییرات متراژ، حفظ می نماید.

بند مربوط به فک رهن سند مادر و تضمینات آن (در صورت وجود)

گاهی اوقات، عرصه (زمین) مادر در رهن بانک یا مرجعی دیگر قرار دارد. این مسئله، می تواند فرآیند انتقال سند تفکیکی را با چالش مواجه کند. برای جلوگیری از این مشکل، لازم است بندی مشخص در قرارداد وجود داشته باشد. مثال: پیش فروشنده متعهد می گردد تا تاریخ [تاریخ مشخص] نسبت به از سند عرصه مادر اقدام نماید. در صورت عدم انجام این تعهد در مهلت مقرر، پیش خریدار حق فسخ قرارداد و مطالبه تمامی مبالغ پرداختی به همراه خسارات قانونی را خواهد داشت. همچنین، پیش فروشنده موظف است بابت تأخیر در فک رهن، روزانه [مبلغ مشخص] ریال به پیش خریدار پرداخت کند. این تضمین، را فراهم می کند که سرمایه اش به دلیل بدهی های پیش فروشنده، به خطر نمی افتد.

بند مربوط به مشخصات فنی مصالح و جریمه عدم رعایت

کیفیت ساخت و مصالح به کار رفته، یکی از مهم ترین نگرانی های پیش خریداران است. برای رفع این نگرانی، می توان در قرارداد جزئیات دقیق مصالح را قید کرد و برای عدم رعایت آن، ضمانت اجرایی در نظر گرفت. مثلاً: پیش فروشنده متعهد می گردد که کلیه مصالح و تجهیزات مصرفی در واحد پیش فروش شده و مشاعات ساختمان، مطابق با مشخصات فنی و برندهای دقیق مندرج در پیوست قرارداد باشد. در صورت استفاده از مصالح با کیفیت پایین تر یا مغایرت با موارد توافق شده، پیش خریدار حق خواهد داشت که بر اساس نظر ، نسبت به کسر مبلغ مربوطه از اقساط باقیمانده یا مطالبه خسارت اقدام نماید. این بند، و به پیش خریدار اطمینان می دهد که کیفیت مطلوب را دریافت خواهد کرد.

جمع بندی و توصیه نهایی: سرمایه شما، آینده شما

مسیری که برای پیش خرید یک آپارتمان در حال ساخت طی می شود، می تواند تجربه ای هیجان انگیز و پر از امید باشد، اما همانطور که گفته شد، پیچیدگی های خاص خود را دارد. گام برداشتن در این راه، بدون چراغ راهنمای آگاهی و دانش حقوقی، می تواند به سرمایه های ارزشمند شما آسیب برساند و آینده ای که برای خود ترسیم کرده اید را با ابهامات و چالش ها روبرو سازد.

تأکید مجدد بر پیش از هر اقدامی، حرف آخر این سفر است. زمانی که تصمیم به پیش خرید می گیرید، نه تنها باید وضعیت فیزیکی پروژه و سابقه سازنده را به دقت بررسی کنید، بلکه باید از تمامی ابعاد حقوقی و قانونی قرارداد پیش فروش نیز مطلع باشید. مشورت با حقوقدانان و وکلای متخصص در حوزه املاک، قبل از امضای هر سندی، می تواند از بروز پشیمانی های بزرگ جلوگیری کند.

خلاصه ای از مهم ترین نکات برای یک معامله موفق و ایمن در این مسیر، شامل موارد زیر است: هرگز قرارداد پیش فروش را بدون تنظیم امضا نکنید. مشخصات دقیق واحد، شامل متراژ، طبقه، شماره و حتی برند مصالح مورد استفاده را در قرارداد قید کنید. برای ، مشخص و معقولی در نظر بگیرید. وضعیت سند مادر را از نظر رهن یا بازداشت بودن به دقت استعلام کنید و از وجود و برای هر واحد اطمینان حاصل نمایید. هرگز بدون مطالعه دقیق قرارداد و اطمینان از درک کامل تمامی بندها، آن را امضا نکنید. سرمایه شما، آینده شماست؛ با دقت و هوشیاری از آن محافظت کنید.