در تولید مسکن نباید معطل تیوری ها ماند

به گزارش خبرنگار نکستونز، تامین و ساخت مسکن مورد نیاز کشور همواره یکی از چالش های اساسی دولت ها به شمار می رود در همین راستا فروش متری مسکن در بورس یکی از برنامه های پیشنهادی بود که دولت های مختلف درصدد اجرایی کردن آن برآمدند. هر چند این طرح تا کنون تنها در حد تیوری و ایده باقی مانده و با اجرای فراگیر فاصله دارد ولی موافقان آن بر این باور هستند که اجرای این طرح می تواند به رشد ساخت و ساز مسکن رونق دهد.

نخستین برنامه ریزی های فروش متری مسکن در بازار بورس از سال 89 کلید خورد و قوانینی نیز در این حوزه از سوی مجلس شورای اسلامی در 25 ماده به تصویب رسید و اولین معاملات آزمایشی آن نیز در سال 1399 انجام پذیرفت؛ اما با این وجود به گفته منتقدان، طرح فروش متری مسکن نواقص و ایراداتی دارد که اجرای آن به صورت کلان را با چالش مواجه کرده است.

از همین رو گفت و گویی با سید طه حسین مدنی، رییس اندیشکده حکمرانی هوشمند انجام شد تا از چند و چون مزایا و معایب طرح فروش متری مسکن در بورس مطلع شویم.

هدف از فروش متری در بورس چیست؟

طرح فروش متری مسکن در بورس یا هر بستر دیگر را برای آنکه بتوانیم به صورت دقیق تر مورد ارزیابی قرار دهیم باید آن را از 3 موضع تولیدکنندگان، حاکمیت و خریداران مورد نقد و بررسی قرار دهیم. در مرحله نخست باید دید که این طرح به کدام یک از بعد توسعه شهری کمک می کند.

متولی توسعه افقی شهرها به صورت مستقیم دولت است و توسعه عمودی شهرها که در آن احیا و بازسازی بافت فرسوده و ساخت پروژه های مسکونی، اداری و تجاری غیرمسیول دنبال می شود توسط مشارکت بخش خصوصی امکان پذیر است. بنابراین طرح فروش متری مسکن در بورس به عنوان عاملیت جذب و مشارکت بخش خصوصی بیشتر در پیشبرد اهداف توسعه عمودی شهرها هدف گذاری شده و موثر است.

همکاری دولت و بخش خصوصی زمینه رونق تولید مسکن را فراهم می کند و یکی از اهداف کلان دولت در طرح پیش فروش متری مسکن در بورس، جذب سرمایه راکد و منابع خرد مردم است.

در حال حاضر بیشترین سرمایه خرد مردم در بازار ارز و سکه هزینه می شود که علیه اقتصاد کشور است. می توان از بورس به عنوان نقطه اتصال سرمایه خرد مردم و سرمایه گذاری در حوزه مسکن استفاده کرد تا با گسیل سرمایه خرد مردم به سمت ساخت و ساز زمینه رونق تولید مسکن، افزایش اشتغال و پویایی اقتصاد کشور فراهم شود و این حوزه را از رکود سنگین خارج کند. در صورت اجرای درست این برنامه، دولت به اهدافی همچون افزایش عرضه مسکن، تعادل قیمت مسکن و حفظ ارزش پول نیز دست می یابد.

مزیت فروش متری مسکن در بورس چیست؟

آنچه در این حوزه می توان به صراحت گفت این است که طرح فروش متری مسکن به طور مستقیم منجر به خانه دار شدن مردم نمی شود و مردم را صاحب خانه نمی کند؛ اما سرمایه گذاری در این حوزه می تواند ارزش دارایی مردم در شرایط اقتصادی کنونی را حفظ کند. در حال حاضر با توجه به افزایش افسارگسیخته قیمت مسکن بسیاری از جامعه توان خرید یک واحد مسکن را ندارند، اما در قالب این طرح می توانند به اندازه سرمایه خود هر متراژی که خواستند را از طریق بورس یا هر بستری خریداری کنند. در واقع این طرح فرایندی را ایجاد می کند تا نقدینگی جامعه به تامین بودجه و نقدینگی پروژه های عمرانی بیانجامد.

طرح فروش متری مسکن در بورس به بخش خصوصی این امکان را می دهد تا با تعریف پروژه ساخت و ساز زمینه سرمایه گذاری مردم را فراهم کرده و از سوی دیگر به مردم این امکان را می دهد تا با سرمایه گذاری در بازار مسکن ارزش دارایی خود را حفظ و حتی سرمایه خود را از قبل شراکت در سود ارزش افزوده حاصل از تولید مسکن و ساخت ساختمان افزایش دهند.

چرا تامین مالی خرد در شرایط فعلی بهترین گزینه است؟

در حال حاضر با کسری شدید تامین مالی در حوزه ساخت و ساز مسکن روبه رو هستیم تا جایی که حدود 35 درصد پروژه های ساخت مسکن با عدم تامین بودجه مواجه هستند؛ البته که تعداد بسیار زیاد و چشمگیری پروژه در ابتدای امر نیز متوقف مانده و در آمار پروژه های معطل بیان نمی شوند.

در گذشته چندین طرح و برنامه در حوزه تامین مالی ساخت و ساز مسکن با محوریت برخی بانک ها اجرا شده است که متاسفانه در اکثر موارد با شکست روبه رو شد. به عنوان مثال، تسهیلات بانکی و بازپرداخت آن برای ساخت مسکن به هیچ وجه متناسب نبوده و از سوی دیگر طرح هایی همچون اوراق گام کمکی به خرید نهایی مسکن نمی کند. در نتیجه مشکل فروش نهایی ساختمان را مرتفع نکرده و تاثیر درخوری بر تولید مسکن نخواهد داشت. همچنین طرح هایی که تا کنون ارایه شده تماماً حاکمیتی یا دستوری بوده و در نتیجه نتوانسته اند به عملکرد خوب و فراگیر دست یابد. از سوی دیگر، در طرح های پیش فروش مسکن به دلیل عدم وجود سند ملک تمام ریسک معامله با خریدار است و معضلات قضایی بسیاری به وجود آورده بنابراین این طرح به صورت تیوری در صدد است تا خلا این حوزه را پوشش دهد.

چطور می توان فروش متری مسکن در بورس را از یک طرح تیوری به یک برنامه کاربردی فراگیر تبدیل کرد؟

در مرحله نخست باید به اصلاح قانون پیش فروش مسکن پرداخت، قوانین این حوزه به شدت ایرادات حقوقی دارد و عبارات غلط و اشتباهی در آن وجود دارد که مفاهیم کلان این طرح را تحت شعاع قرار می دهد، نخستین گام اجرای این طرح با بازنگری قوانین این حوزه از سوی مجلس آغاز می شود و انتظار ما این است تا نمایندگان جدید مجلس به صورت جدی در این حوزه ورود پیدا کنند، در صورت عدم اصلاح قوانین این حوزه این طرح اثربخشی و فراگیری مناسبی نخواهد داشت.

در مرحله دوم باید نقش دولت را در این طرح مشخص کرد. بدیهی است که دولت به تنهایی ابزار و امکانات لازم برای اجرای این طرح را ندارد؛ بنابراین باید به سمتی برود که نقش نظارتی، تسهیلگری و ریل گذاری را برعهده بگیرد و زمینه مشارکت و همکاری شرکت های دانش بنیان و بخش خصوصی را در حوزه پیاده سازی و اجرا فراهم کند. به همین دلیل، با ورود مستقیم و یک بعدی بورس به عنوان تنها بستر اتصال سازنده و خریدار مسکن موافق نیستم و آن را دارای مشکلات عدیده می دانم. قطعاً هر جایگزین دولتی برای بورس، دارای مشکلات بسیار بیشتری خواهد بود؛ چراکه بورس کالا حداقل زیرساخت های نرم و سخت لازم را داراست و چالش ما با آن مشکلات اجرایی و نظارتی بورس بر این دست فعالیت ها است. اگر بخواهم به طور ساده منظور را منتقل کرده باشم، باید این گونه توضیح داده شود که اگر وزارت صنعت، معدن و تجارت، سال 84 فروش بر بستر وب اقلام دیجیتال را صرفاً به بورس کالا واگذار می کرد یا مردم برای خرید لوازم منزل یا خوراکی خود بر بستر اینترنت مجبور به تهیه حساب سجام و سپس خرید ماست از بورس کالا می شدند! مساله ساز می شد اما وزارت صنعت، معدن و تجارت سال هاست که با درایت کافی مسیر درست را طی کرده و نتیجه آن شده که بیان این تصورات هم قریب به طنز است.

بازار مسکن پیچیدگی های خاص خود را دارد و عرضه آن در بورس نیز به نوبه خود چالش های جدیدی را به وجود می آورد. در بحث خرید و فروش سکه، خودرو یا هر کالا دیگر در بورس یا بورس کالا، خریدار به طور کامل مشخصات سهام و کالای خریداری شده و زمان تحویل آن را رویت می کند ولی در مورد مسکن این طور نیست، مسکن متغیرهای بسیاری دارد؛ مثلاً نوع مصالح یا امکانات آن با یکدیگر متفاوت است. بنابراین باید سازوکاری تعریف شود که مشخص کند خریدار سهام یا واحد، یک متر از چه ملکی با چه جزییات اجرایی و قلم کالایی را خریداری کرده است. در صورتی که موفق به پیاده سازی چنین اطلاعاتی در بستر بورس شویم، باید تعداد بسیار زیادی ناظر و کارمند را به استخدام بورس درآوریم که در صورت توفیق که دور از ذهن است؛ مسیری دقیقاً بر خلاف اصل 43 و 44 قانون اساسی را طی کرده ایم.

با توجه به برنامه های توسعه محور، کشور سالانه به ساخت یک میلیون مسکن نیاز دارد که اکثر آن باید با مشارکت بخش خصوصی که همان مردم هستند ساخته شود. ترغیب و تشویق بخش خصوصی برای بازگشت مجدد به این حوزه بسیار حایز اهمیت است و اجرای طرح هایی همچون طرح فروش متری مسکن در بسترهای مناسب، در صورت اجرای درست و آگاهانه می تواند کارساز باشد.

همچنین با توجه به شعار سال 1403 که رهبر انقلاب با دقت بسیار آن را انتخاب و عملاً به حکمرانان کشور ابلاغ کردند؛ کلید حل مشکلات اقتصادی قطعاً در دست مردم و با مشارکت مردم است. مسلماً این مردم و بخش خصوصی هستند که با کاهش بروکراسی و افزایش سرعت و کیفیت می توانند با تعریف بسترهای کسب و کارهای نوین، چالش چند دهه ساله مسکن را حل و به فرجام مطلوب برسانند. بنابراین مسلم است که باید «جهش تولید با مشارکت مردم» محقق شود.

این روزها اخباری از وزارت راه و شهرسازی مبنی بر تولید و یا آغاز تولید بیش از 2 میلیون و 400 هزار واحد مسکونی به گوش می رسد که با برخی واقعیت های میدانی فاصله بسیاری دارد. البته مهم است که بدانیم تعریف دولت از آغاز مراحل ساخت، دقیقاً چیست؟ ممکن است حتی توافق برای ورود یک زمین مشخص به طرح نهضت ملی مسکن را در آمار محاسبه کرده باشند. قطعاً عملکرد وزارت راه و شهرسازی و شهرداری تهران در سال اخیر نسبت به گذشته بهبود چشمگیری داشته اما چیزی که در شرایط فعلی نمایان است، بازار بیمار مسکن در حوزه تولید و پس از آن خرید و تملک است.

توصیه می شود وزارت راه و شهرسازی و معاونت مسکن و ساختمان آن وزارتخانه همچون سابق، با دعوت نخبگان این حوزه که تجربه اجرایی نیز دارند، بدون اتلاف وقت، اقدام به بررسی و تجربه اجرایی واقعیت های این عرصه حتی در ابعاد کوچک و تحت کنترل نماید و بیش از این معطل قوانین اصلاح نشده، خبر درمانی و ادعاهای بی اساس برخی دستگاه ها که ثابت کرده اند تجربه موفقی نداشته و نخواهند داشت، نشوند.